Изначально ипотека в Москве разрабатывалась с целью дать возможность населению улучшить жилищные условия, при этом мы сознательно упускаем тот факт, что банки, конечно же, преследует совсем иную цель – зарабатывание на должниках. Но с развитием рынка ипотеки особо предприимчивые заемщики также решили попробовать получать стабильный доход на ипотечной квартире, сдавая ее в наем. Надо сказать, что первые ипотечные договоры с банками не запрещали это, поэтому с точки зрения закона все выглядело вполне легально. Однако совсем скоро в процессе этого делового мероприятия возникли и первые неприятности – квартира, находящаяся в залоге у банка, стала со временем ухудшаться, а это было не на руку кредитору. Все дело в том, что квартиранты редко относятся к съемному жилью ответственно, поэтому на съемной квартире случается и пожар, и потоп, могут иметь место и разбитые окна, а также прочие моменты, существенно ухудшающие залоговое жилье.
Как об этом узнает банк? Квартира начинает мелькать в налоговой, т. к. туда жалуются соседи, появляются споры по наследству, ибо ипотечные квартиры во вторичном фонде, которые сдаются затем в наем, часто достаются наследникам от умерших родственников. Да и сам банк в кредитном договоре оставляет за собой такое право – в любое время прийти и проверить состояние объекта, находящегося у него в залоге. Однако конкретного пункта, повторимся, насчет запрета сдачи ипотечной квартиры в наем банками в ранних ипотечных договорах не предусматривалось. Да и ипотеку поначалу выдавал только Сбербанк, это потом к нему подтянулись другие, менее крупные банки, которые и столкнулись с такого рода неприятностями лицом к лицу.
Опыт ипотеки в России показал, что позволять заемщикам сдавать в наем квартиру не рекомендуется, поэтому такой запрет в более поздних кредитных договорах все-таки появился. Он может звучать по-разному, но суть остается единой – залоговую квартиру нельзя проводить по каким-либо сделкам без уведомления об этом банка. Более конкретную формулировку нужно смотреть в ипотечном договоре отдельно взятого банка. Иными словами, теоретически вы можете спросить у банка разрешение на такой вид сделки, как сдача квартиры в наем, но вряд ли он даст свое письменное согласие на это. Более либеральные банки – опять же в теории – могут решиться на сотрудничество с вами по этому поводу, т. е. вы должны будете предоставлять им договор найма на подпись и утверждение или хотя бы уведомление, в котором будут паспортные данные проживающих там лиц. Также банк может наложить запрет на проживание там определенного круга лиц, например, студентов, если посчитает, что они смогут испортить залоговую квартиру.
