Новый закон призван прекратить дробление квартир

Новый закон призван прекратить дробление квартир на отдельные комнаты, так как именно в таких случаях чаще всего и совершаются сделки купли-продажи. Не секрет, что «резиновые квартиры» встречаются практически по всему городу.

Закон от 29.12.2014 No 458-ФЗ внес изменения в Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которыми введен новый вид договора – договор об осуществлении прав участников долевой собственности на объекты недвижимого имущества (вступил в силу с 1 июня 2015 года). До вступления в силу этого закона существовал только договор о долевой собственности. Новая редакция ст. 252 ГК РФ предусматривает, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Теперь он может продать ее самостоятельно, без согласия других дольщиков.

Новый закон призван прекратить дробление квартир

Вместе с тем этот же участник имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом закон не ограничивает долю выделяющегося дольщика ее реальной стоимостью. В свою очередь, участники общей долевой собственности, которые не могут между собой договориться о реальном разделе объекта недвижимости, могут обратиться в суд с иском о выделе доли.

Этот случай предусмотрен пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Если сособственник хочет продать свою долю постороннему лицу, он должен известить его о намерении продать долю в общем имуществе. Для этого он может обратиться к нотариусу и составить письменное извещение. Затем он вправе предложить свою долю другому сособственнику.

На самом деле таких ситуаций много. Например, когда собственники квартиры живут в разных городах или когда квартира является предметом ипотеки. К сожалению, иногда продавцы злоупотребляют своим правом. Они, например, не ставят в известность собственников, а затем просто продают квартиру.

Доказать факт злоупотребления будет очень непросто.

Поэтому лучше не совершать таких сделок. Таким образом, можно выделить следующие положения, защищающие права сособственников: 1. Каждый сособственник имеет право распорядиться своей долей по общему согласию.

Однако если он намерен произвести отчуждение, необходимо получить согласие других участников общей собственности. 2. При отчуждении доли в праве общей собственности необходимо предварительно уведомить об этом сособственника. 3. При продаже доли следует известить сособственника, а также сообщить цену и другие условия продажи.

В случае нарушения этого правила суд может признать сделку недействительной. 4. Если другие сособственники не дадут согласие, то их доля может быть выделена в натуре.

5. Продажа доли постороннему лицу возможна только при письменном согласии других сособственников. 6. Уступка преимущественного права покупки возможна только с соблюдением правил о преимущественном праве покупки доли. 7. Если сделка совершается под отлагательным условием, но его наступление не обусловлено действиями сособственников, она считается незаключенной.

8. Закон предоставляет покупателю право требовать выдела доли в натуре, если это возможно. 9. Доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости неделима, и ее нельзя разделить без изменения его назначения.

10. Если доли участников в праве на земельный участок не определены, то они признаются равными. 11. Участники общей долевой собственности наделены равной возможностью решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим земельным участком. 12. Каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию общего земельного участка.

13. Изменение долей возможно лишь в порядке, установленном для их выдела.

14. Установление сервитута в судебном порядке возможно в случае отсутствия согласия сособственника. 15. При установлении сервитута суд может определить порядок пользования общим имуществом (земельным участком) так, как это предусмотрено соглашением сособственников или иным, предусмотренным законом способом. 16. Сервитут не может быть установлен без участия сособственников.

17. Сервитутное соглашение является возмездным. 18. В сервитутном соглашении должны быть отражены все существенные условия. 19. Содержание сервитута включает в себя обязанности и права сторон. 20. В сервитутном договоре могут содержаться условия пользования чужим имуществом.

21. Сервитут прекращается по основаниям и в сроки, которые установлены в сервитутном договоре. 22. С прекращением сервитута сервитут считается прекращенным.

23. При прекращении сервитута, установленного в интересах нескольких лиц, подлежат удовлетворению требования каждого из них. 24. Прекращение сервитута происходит по общим правилам прекращения права собственности в порядке универсального правопреемства. 25. В случае существенного нарушения сервитуарием своих обязательств сособственники имеют право требовать расторжения сервитутного соглашения и возмещения убытков.

26. Сервитуарий несет ответственность перед сособственниками за действия третьих лиц, в пользу которых установлен сервитут.

27. При нарушении условий сервитута сособственником виновный сервитуарий обязан возместить убытки сособственникам. 28. Если сервитут обременяет часть земельного участка, необходимо также установить соразмерную плату за пользование земельным участком. 29. Сервитутные соглашения не могут быть признаны недействительными полностью или частично по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.